(2) 부동산의 훼손 또는 권리관계의 변동이 있는 경우(민집 121조 6호, 127조 1항)
(가) 시기에 따른 두 가지 구제방법
매수가격의 신고 후에 천재지변, 그밖에 자기가 책임을 질 수 없는 사유로 부동산이 현저하게
훼손된 사실 또는 부동산에 관한 중대한 권리관계가 변동된 경우 ㉠ 매각허가결정확정 전에는 최고가매수신고인(또는 매수인)은 매각허가에 대한
이의신청(민집 121조 6호)을 하거나 매각허가결정에 대한 항고(민집 129조)를 할 수 있고, ㉡ 매각허가결정확정 후 대금을 낼 때까지는
매수인은 매각허가결정의 취소신청(민집 127조 1항)을 할 수 있다. 현저한 훼손이어야 하므로 그 손상 정도가 경미한 경우에는 위와 같은 신청을
할 수 없다.
훼손이 경미한가의 여부는 사회적 내지 경제적 견지에서 평가될 성질의 것이다. 부동산에 물리적
훼손이 없는 경우라도 부동산의 교환가치가 감손된 때에는 동법 121조 6호, 127조의 규정이 적용된다 할 것이고, 또한 부동산의 훼손이
매수가격의 신고 전에 있었던 경우라도 그 훼손 및 이를 간과한 것이 자기가 책임을 질 수 없는 사유로 인한 것인 때에는 위 규정이 적용된다(대결
2001.8.22. 2001마2652).
(나) 절차
① 취소신청의 방식에 관하여는 특별한 규정이 없으므로 서면 또는 말로 할 수 있다(민소
161조 1항). 동법 127조 1항에 따라 매각허가결정의 취소신청서가 제출되면 민사집행사건부에 등재하여 접수하고 이를 경매사건기록에 시간적
접수순서에 따라 합철하고 경매사건기록표지에 사건번호와 사건명을 병기하며 위 신청서에는 1,000원의 인지를 첩부하여야 한다(송민 91-1).
② 반면 동법 121조에 의한 이의신청이 서면으로 제출된 경우에는 문서건명부에 전산입력하여
접수한 다음 경매사건기록에 가철하며 인지는 첩부를 요하지 아니한다(송민 91-1).
(다) 매각허가결정에 대한 이의신청
매수가격을 신고하기 전에 부동산에 현저한 손상이 생긴 경우에는 법원은 다시 평가를 실시한 다음
최저매각가격을 변경하여 매각을 실시한다. 만일 이와 같은 절차를 다시 밟지 않은 채 매각을 실시한 경우에는 매각불허가사유(민집 121조 5호,
6호)에 해당된다. 부동산의 현저한 훼손 뿐 아니라 매수인이 소유권을 취득하지 못하거나 또는 인수할 권리가 변동되는 것과 같은 중대한 권리관계의
변동이 매각절차의 진행 중에 발생하는 경우도 마찬가지이다.
또 매각허가결정후라도 아직 확정전이면 매수인은 즉시항고를 제기하여 집행법원 스스로의 경정에
의하거나(민소 446조) 또는 항고법원의 취소결정에 의하여 구제받을 수 있다.
최고가매수신고인 등으로부터 매각허가에 대한 이의가 있으면 법원은 사실을 조사하여 그 신청이
정당하다고 인정되면 그 신청내용에 따라 매각불허가결정을 하고(민집 123조 1항) 그 신청이 이유 없는 때에는 이에 응답할 필요는 없으며
매각허가의 결정을 선고하면 된다. 조사결과 훼손의 정도가 심하여 부동산으로서의 경매가 불가능하다고 인정되면 민사집행법 96조 1항에 따라
직권으로 매각절차를 취소한다. 법원은 사실조사를 함에 있어서 당사자를 심문하거나 변론을 열 수도 있다.
동법 121조 6호 사유(부동산의 현저한 훼손이나 중대한 권리관계의 변동)에 의하여
매각불허가결정을 하여 새 매각기일을 열게 된 때에는 최저매각가격결정부터 새로 하여 경매를 속행한다(민집 125조 2항).
(라) 매각허가결정의 취소신청
매각허가결정단계에서 부동산의 현저한 훼손이나 중대한 권리관계의 변동을 간과하여 매각허가결정이
되고 매수인도 이를 모르고 즉시항고를 제기하지 않아 매각허가결정이 확정된 경우에는 민사집행법 127조 1항에 의하여 매각허가결정의 취소신청을 할
수 있다.
선순위 근저당권의 존재로 후순위 임차권의 대항력이 소멸하는 것으로
알고 부동산을 매수하였으나, 그 이후 선순위 근저당권의 소멸로 인하여 임차권의 대항력이
존속하는 것으로 변경됨으로써 매각부동산의 부담이 현저히 증가하는 경우에는, 매수인으로서는 동법 127조 1항에 의하여 매각허가결정의 취소신청을
할 수 있다(대결 1998.8.24. 98마1031).
매수인이 대금을 납부한 후에는 그 훼손이 대금납부 전에 생긴 것이라 하더라도 뒤에서 보는
감액신청을 하는 것은 별론으로 하고 동법 127조 1항에 의힌 매각허가결정의 취소신청을 할 수 없다고 봄이 상당하다.
최고가매수신고인의 귀책사유로 인하여 부동산이 훼손된 때에는 달리 불허가사유가 없는 한 법원은
매각허가결정을 하지 않으면 안된다. 이 경우에 그 매수인이 대금을 납부하지 않으면 훼손된 상태에서 다시 평가하여 재매각을 실시한다(다만, 전의
매수인은 집행절차 외에서 위 훼손으로 인힌 손해배상채무를 지게 되나 이는 불법행위일반이론에 의한다).
민사집행법 127조 1항에 의하여 매각허가결정을 취소한 때에는 법원은 최저매각가격결정부터 새로
하여 경매를 속행한다(민집 134조).
매각절차의 진행이 정지되어 이로 인하여 매각결정기일과 대금납부기한 사이에 오랜 기간이 경과되어
그 사이에 매각부동산의 가격이 현저히 하락한 경우에는 매수인은 동법 127조 1항을 준용하이 매각허가결정의 취소를 구할 수 있을 것이나,
민사집행규칙 50조 2항이 신설됨에 따라 위 조항에 따른 매각허가결정에 대한 취소를 신청하는 방법이 주로 이용되고 있다.
매각허가결정의 취소신청에 대한 결정에 대하여는 즉시항고할 수 있다(민집 127조
2항).
http://